Met als doel onorthodoxe oplossingen voor de slepende wooncrisis te vinden, bracht de Rabobank diverse woningexperts samen: ontwikkelaars, bouwers, corporaties, gemeenten en wetenschappers. Deze dialoog leverde de bouwstenen voor het rapport De nieuwbouwcrisis beslechten met aanbevelingen voor het nieuwe kabinet.
Een belangrijke aanbeveling is het afschaffen van de meeste belastingvoordelen voor huiseigenaren. ‘De voordelen van het eigenwoningbezit - de waardestijging en woongenot - blijven nu grotendeels onbelast, terwijl de financieringskosten wel aftrekbaar zijn’, schrijven Stefan Groot en Carola de Groot van RaboResearch. ‘In combinatie met een star aanbod leidt dit tot hoge huizenprijzen en grondprijzen.’
Een oplossing is het belasten van de werkelijke woonkosten en voordelen van eigenaren, bijvoorbeeld door het geleidelijk verhogen van het eigenwoningforfait. Dit forfait is een bedrag dat huiseigenaren jaarlijks bij hun inkomen moeten optellen, een soort fictieve huuropbrengsten. Hierdoor betalen ze voor het woonplezier dat ze genieten.
Het eigenwoningforfait wordt berekend door een klein percentage van de waarde van het huis te nemen, momenteel 0,35 procent. RaboResearch stelt voor dit te verhogen naar circa 1,7 procent. Voor een woning van 400.000 euro komt dat neer op 5657 euro extra waarover belasting moet worden betaald. Met de opbrengsten kunnen vervolgens belastingen op werk en pensioen worden verlaagd.
De hypotheekrenteaftrek mag overigens wél blijven van RaboResearch. Dit doordat de aftrek het effect van de schommelingen van de hypotheekrente dempt. Dat zorgt voor een meer stabiele woningmarkt. Het voordeel ervan wordt echter weggenomen door de eigen woning zwaarder te belasten.
Financiering sociale woningen moet anders
RaboResearch doet nog veel meer aanbevelingen aan kersvers minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Mona Keijzer. De woningmarkt moet stabieler blijven in economisch slechte tijden. ,,Nu stortte de nieuwbouwproductie tussen 2008 en 2013 als gevolg van de financiële crisis geheel in”, zegt Groot. ,,Daar ondervinden we nu nog steeds de nadelen van.”
Woningcorporaties moeten daarom weer langdurig grond in eigendom kunnen hebben. Momenteel dienen ze grond binnen vijf jaar te bebouwen. Een nieuwe wet verruimt deze termijn naar tien jaar, maar dat helpt volgens RaboResearch nauwelijks. ,,Locaties waar binnen tien jaar kan worden gebouwd zijn namelijk al veel geld waard en meestal in handen van marktpartijen of gemeenten.”
De financiering van te bouwen sociale huurwoningen moet verder radicaal op de schop. Dat kan door deze los te koppelen van de marktontwikkelingen, zoals de hoogte van de grondprijs. Ontwikkelaars ontvangen voortaan een bedrag per gebouwde woning. Ontwikkelaars hoeven dan niet langer een deel van de woningen tegen een lagere prijs te verkopen aan sociale huurders, waardoor de grondprijzen op termijn stijgen. ,,De eis om een bepaald percentage woningen in het betaalbare segment te bouwen werkt namelijk als een impliciete belasting op nieuwbouw.”
Meer vrijheid gemeenten
De woningmarkt wordt ook stabieler met behulp van een garantie- of vereffeningsfonds, meent RaboResearch. Idee is om in goede tijden een deel van de bouwwinsten af te romen. In slechte tijden kan dat geld worden gebruikt om financiële gaten in nieuwbouwprojecten te dichten en deze toch door te laten gaan.
Een groot probleem is verder de beschikbaarheid van bouwgrond. RaboResearch wil het Rijk daarom meer zeggenschap geven over grootschalige bouwlocaties. Tegelijk moeten gemeenten meer vrijheid krijgen over plaatselijke locaties. Nu mogen gemeenten soms niet bouwen op plekken waar lokaal wél draagvlak is.
RaboResearch beklemtoont dat het oplossen van de wooncrisis tijd kost. ,,Veel van de mogelijke oplossingen zijn gericht op de lange termijn en kunnen niet van de een op de andere dag ingevoerd worden.”
